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营口：楼市苦候春天 等待马云来搭救
发表于2015-6-7 [转发给好友] [我要评论]
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“鬼城这个说法不成立，楼盘滞销只是暂时的。营口房地产发展是有点超前，库存有点高，但库存的一半已经售出。”营口市政府人士在接受中国房地产报记者采访时表示。
中国房地产报记者：樊永锋
“短短几年间，政府卖光了开发区的所有土地，如今却打造了一座空城。”这是营口民众对鲅鱼圈和沿海产业基地最直接的诟病。 这个曾以鲅鱼圈港口、滨海旅游以及沿海产业基地，谋求两翼齐飞的沿海城市，房地产行业一度迅猛发展，如今不仅要面对“鬼城”的尴尬，而且要应对经济下滑对房地产业的影响。
5月下旬，中国房地产报记者在营口实地调查发现，楼盘集中度较高的营口经济技术开发区（下称“鲅鱼圈开发区”）和沿海产业基地，多数封顶楼盘停工，在售楼盘成交惨淡，已交房的楼盘入住率较低，夜间很多小区零星亮灯。营口是辽宁省沿海经济带和沈阳经济区这两大国家战略唯一叠加的重要交会点，众多大牌开发商对这里的潜在商机蜂拥而上。
前几年，万科、万达、保利地产、恒大、佳兆业、嘉里建设、中南建设、中国五矿集团等数十家大牌房企在这里安营扎寨，项目体量动辄上百万平方米。
“鬼城这个说法不成立，楼盘滞销只是暂时的。营口房地产发展是有点超前，库存有点高，但库存的一半已经售出。”营口市政府人士在接受中国房地产报记者采访时表示。
随着沿海产业基地、鲅鱼圈港口产业以及旅游业的发展，对楼市库存销量以及发展带来了机会。
此外营口市2015年一季度GDP增速4.1%，同比增长速度位列辽宁省首位，这为营口市未来提供了很大的发展空间。 中国房地产报记者向营口市、鲅鱼圈区两级统计部门核实这一说法，两方均明确拒绝了记者的采访，也拒绝提供房地产相关数据。
沿海产业基地：
超前布局引发过剩，距营口市半小时车程的沿海产业基地，虽然规划是未来营口市的行政、经济中心，但是宽阔的马路、怡人的绿化广场以及高大气派的管委会办公大楼依然难掩房地产业的颓势，新建楼盘大面积停工、在售项目也是惨淡经营。
中国房地产报记者走访发现，陷入泥淖的不乏恒大、佳兆业、五矿等知名房企开发的住宅项目。 恒大在靠近工业区的位置开发的恒大江湾项目，除一栋楼有少数业主入住外，其余几栋楼均处于封顶停工状态，据传由于该项目销售较差，已被恒大放弃。而五矿开发的五矿·铂海湾联排别墅虽有业主入住，但是数量明显不多；佳兆业在靠近营口城区打造的君汇上品项目销量稍好，但与预期相差甚远。
而当地房企开发的项目，情况更为不妙。与恒大江湾相距较近的河海丽湾也是封顶停工，紧靠五矿项目的当地房企营口华源地产打造的依云小镇联排别墅项目同样陷入现房无人买的局面。虽然该开发企业花大力气在营口宣传推广，但是项目销售依旧惨淡。 其他散落在沿海产业基地的中小型房企开发的项目多数已停工，甚至部分楼盘已将售楼处关闭暂停销售。
据营口当地一位市民介绍，营口市普通上班族的月收入在2000元~3000元之间。虽然沿海产业基地的房屋均价维持在3000元/平方米左右，有部分项目售价仅有2000元出头，但20万元~30万元的购房价加上装修所产生的费用，还是让多数人没法承受。他说：“营口市核心城区配套齐全的楼盘最高售价也就5000多元，沿海产业基地的房子虽然价格低、质量好，但配套跟不上，很少有当地人问津。” 虽然当地政府大力招商引资引进较多大型工业企业，但是除少数劳动密集型企业外多数是资本密集型企业，给当地创造的就业机会并不是很多，吸纳外来产业人口数量有限。加上近几年工业经济下滑严重，建筑行业不景气，人员流失较为明显，就是给沿海产业基地累积人气也显得困难。
依然危险的鲅鱼圈 2009年前后，高度依赖东三省以及内蒙古等外地外来投资购房群体的滨海旅游胜地鲅鱼圈，也由于经济下滑而数量锐减，直接导致了当地楼市出现供大于求的局面，而这种情况伴随着东三省经济下滑延续至今。 鲅鱼圈开发区作为营口市重点打造的区域，以温泉度假、滨海旅游闻名东三省。此外还是营口港、生产精钢的鞍山钢铁分公司所在地。
5月22日，中国房地产报记者从鲅鱼圈高铁站进到主城区的途中看到，宽阔的道路两旁，大量封顶楼盘停工，部分已售楼盘入住人数也较为稀疏，多数小区人气并不旺盛。 据当地出租车司机张师傅介绍，鲅鱼圈近几年楼盘开发了不少，但是真正有人住的楼却不是很多。“多数是外地人在此买的房，平时很少有人，旅游旺季可能稍微有点人气。” 中国房地产报记者走访了多个在售楼盘，据销售人员介绍，楼市好的时候看房的人数还可以，但是从去年开始来鲅鱼圈看房的人数直线下降。
在紧靠红旺商业广场的鸿基国际小区（由大连润德开发），中国房地产报记者目测到的6栋楼中晚上仅有两栋楼亮灯较多，其余则仅有零星亮灯。该小区业主称，“这已经是很不错的小区，人气较旺，城区边缘的多数楼盘都是空空荡荡的，有的小区一栋楼仅有几户人家。” 曾经营鲅鱼圈“圈里圈外”房产网的姚先生，在接受中国房地产报记者采访时说：“鲅鱼圈的存量房多数是2008年~2010年建设的，大大小小应该有100多个楼盘，近两年新建楼盘较少。目前销售均价在4000元左右每平方米，消费群体多为东三省的旅游投资客”。
据他介绍，在鲅鱼圈房地产市场火热的时期，很多辽宁省内和吉林、黑龙江、内蒙古等地的消费者来此购房，但多数人仅作为度假之用，并不在这里居住。随着东三省经济下滑，虽然有当地房地产协会每年组织举办的展会以及在东三省重点城市设立的营销点，但还是没能阻止东三省购房人数的快速下滑的窘境。由于市场不景气，去年他已改做其他行业。 前述政府人士对记者说，鲅鱼圈大量空置房多数已经销售，而且多以小户型居多，每年旅游旺季会有人居住。 对于上述沿海产业基地和鲅鱼圈开发区两地房地产库存以及销量情况，当地统计部门婉拒了记者的采访，不愿意提供相关数据。对于营口房企的生存状况和出路问题，当地房地产协会和多个房企也以各种理由回避了中国房地产报记者的采访。
押宝互联网+ 面对鲅鱼圈和沿海产业基地入住率较低的成因以及未来机遇，上述政府人士给出了他的看法。
“目前，产业基地房地产面临的是超前发展导致的产能过剩，但未来的前景是乐观的。” 他介绍，按照辽宁省规划，营口要打造沈阳和大连之间的特大型城市。在此政策思想的指导下，营口市上下倾力打造沿海产业基地新城，房地产商也正是看到此利好消息蜂拥而至，掀开了营口房地产浪潮的序幕。
在这个过程中，政府将通过搭建宜居公共环境、行政中心外迁带动新城发展的全国通行策略，以及加大产业基地的招商引资力度，以此吸纳辽宁以及东北其他地区人口，加速助推沿海产业基地的快速发展。
他乐观估计，营口市作为辽宁省少数的人口净流入地区，随着沿海产业基地的逐步发展，政府加大招商引资力度，在“互联网+”的时代，引入类似阿里巴巴等互联网企业，打造阿里巴巴产业带，带来400家相关企业入驻，促进沿海产业基地楼市发展。 据公开资料显示，营口地区户籍人口数为235.5万人，其中营口市城区户籍人口40多万人，常住人口接近60万人，鲅鱼圈的常住人口也在30多万，加上外来产业人口接近40万人，赶上旅游旺季人数会略有上升。
此外，此前受困于政策限制的沿海产业基地办公大楼，在年底前将迎来市政府的入驻 这些利好或将吸纳较多的产业人口流入，让身陷困境的营口楼市重现希望。
对于鲅鱼圈的空城化的现象，他强调要区分看待，在开发前期的确存在居住型库存量大的情况，但在后期，开发商注重了旅游度假的功能，加大了小户型的开发力度，平时的入住率较低也是这部分楼盘，到了旅游旺季会逐步增多。他反复强调“入住少是事实，但也不能否认这里有大量已售的小户型度假房，此外该区域库存量的一半已经销售。”
“鲅鱼圈将围绕营口港发展港口经济，在一带一路的带动下，辐射东三省、日韩等东北亚区域机会还是很大。”他补充道“目前营口港只能算是刚刚达到二类港口标准，未来营口港的发展延长产业链，摆脱单纯的物流中转，向港前加工、商贸，并朝着港口金融区的方向努力发展。”加上现有的鞍钢等大型企业吸纳的产业人口，以及旅游投资人口，未来鲅鱼圈空置率较高的问题也将得到有效缓解。
中国房地产报记者通过多天的走访调查发现，当地民众对市政府搬迁入驻沿海基地带动楼市翻身寄予了厚望，但是这种美好的愿望能否实现，还有待市政府能否顺利入驻。入驻后会给楼市带来何种积极影响，还需较长时间观察。
来源：中国房地产报官方报纸电子版链接地址
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